Nem sempre é possível manter o compromisso firmado em um contrato. Por isso, em alguns casos, locatários e imobiliárias recorrem ao distrato, um meio bastante comum nas relações contratuais.
Aplicável na maioria dos contratos comerciais e civis, o distrato é uma das saídas mais viáveis para desfazer obrigações e solucionar problemas entre ambas as partes envolvidas.
O que é um distrato? Como ele funciona? Qual a diferença de distrato e rescisão?
Distrato é a ação de encerrar um contrato. O distrato acontece quando ambas as partes, em comum acordo, decidem suspender um contrato previamente estabelecido, não havendo lesão. Em contra partida, a rescisão contratual acontece quando há uma quebra no contrato por alguma das partes envolvidas, havendo lesão. A rescisão significa, portanto, o rompimento do vínculo locatício, enquanto o distrato implica no cancelamento da relação previamente estabelecida entre duas ou mais partes em um contrato.
Ao distratar, todas as obrigações, vínculos e compromissos acordados anteriormente deixam de ter validade. Em outras palavras, sempre que um contrato for firmado e uma das partes quiser, por algum motivo, desistir do cumprimento das premissas definidas, haverá a criação de um distrato para que sejam rescindidas as obrigações do contrato original.
Um distrato pode acontecer nas mais diversas relações contratuais, como:
Compra e venda de Imóvel: Acontece quando, após a compra de um imóvel na planta, o comprador decide, por inúmeros fatores, seja por mudança de emprego, endividamento, nascimento de filhos, etc, cancelar o contrato de compra.
Locação de Imóvel: Nesse caso, é feito cancelamento do contrato de locação (aluguel) entre comprador e vendedor. O distrato de aluguel cancela o compromisso prévio das partes geradas a partir de um contrato. O pedido de cancelamento do contrato pode ser feito tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário.
Prestação de Serviço: Ocorre quando há cancelamento em um serviço previamente combinado entre contratante e prestador de serviço. Pode ocorrer pelo cancelamento dos serviços por uma das partes ou por descumprimento do que foi acordado inicialmente, como baixa qualidade do serviço ou inadimplência. Por ocorrer também por desistências da compra do serviço.
Sociedade: Aqui, há cancelamento no contrato realizado por sócios de uma empresa. Acontece, por exemplo, no momento da saída de um ou mais sócios da empresa ou no fechamento das atividades da empresa. Um dos sócios pede a saída da empresa, ou ambos acordam com o encerramento das atividades. Parceria: Ocorre quando há cancelamento entre uma parceria profissional anteriormente firmada. Por exemplo, dois engenheiros que realizaram uma parceria para o gerenciamento de obras, porém, por alguma mudança de planos, um dos engenheiros decide gerenciar as obras sozinho.
Seja qual for o cenário, o processo de distrato é muito similar, quase que o mesmo: uma ou ambas as partes optam pelo cancelamento do contrato firmado anteriormente, ou uma das partes não cumpre com o que foi previamente acordado em contrato. A solução então, é a assinatura de um termo de distrato, para possibilitar a validação da decisão de cancelamento do contrato de forma justa para ambas as partes envolvidas.
A concretização desse distrato acontece da mesma forma que um contrato: é preparado um documento explicando como a rescisão será realizada, indicando qual é o acordo prévio a ser anulado e definindo quais obrigações sobrarão para cada parte. O documento de distrato também precisa apresentar, de forma clara, os motivos que levaram ao cancelamento do contrato, para evitar erros de interpretação. Após definidas as condições, ambas as partes assinam o termo de distrato para concretizar a dissolução do contrato de forma oficial.
Nova lei
No final do ano passado, nasceu a Lei do Distrato (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018). A lei trata de inúmeros aspectos envolvendo a resolução e a resilição de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou de loteamento. Pela nova lei, que regulamenta o distrato imobiliário, o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta deixará 50% do valor pago à construtora como multa, caso o regime seja de afetação – no qual os valores pagos pelos compradores de um empreendimento são destinados somente para a sua construção dele e não se misturam com o patrimônio da construtora. Nos demais casos a multa é de 25%. A incorporadora pode descontar também valores relativos a impostos, cotas de condomínio e outras contribuições.
Em casos de atrasos de obras, a construtora responsável terá 180 dias de prorrogação para a entrega sem pagar multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão e devolução de todos os valores pagos, além da multa, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato. A lei obriga ainda, a apresentação de resumo do contrato, contendo informações sobre preço, variação, data de entrega, prazo de carência, penalidades etc.
As novas regras buscam reduzir valores, tanto para as construtoras que conseguirão precificar o imóvel sem considerar o prejuízo de um risco sistêmico, ou seja, de uma grande quantidade de mutuários desistirem juntos das suas unidades e pedirem 100% do dinheiro pago de volta, quanto para o consumidor, uma vez que nos últimos anos houve muita especulação imobiliária, e a ocorrência de diversos pedidos de distrato nessas situações acabou prejudicando o consumidor que fez a aquisição de um patrimônio. Isso não acontecerá mais com as regras mais claras para o mercado.
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