Quando e como o aluguel pode ser reajustado?

Quem tem algum conhecimento ou experiência em alugar imóveis sabe que, em algum momento, haverá um reajuste de aluguel no valor do contrato. Mas, para aqueles que desconhecem essas práticas de mercado, são pegos de surpresa pelo reajuste de aluguel. Por isso, é importante conhecer e entender como esse cálculo funciona e em quais indicadores ele é baseado.

Quando e como o aluguel pode ser reajustado?

O proprietário tem o direito de reajustar o aluguel do imóvel uma vez por ano ou se considerar que o preço atualmente cobrado está defasado em relação ao valor do mercado. Porém, essa última revisão só pode ser solicitada após passado um período de 3 anos de contrato.

Embora o contrato prevê que o aumento de aluguel seja feito por um índice, é possível o locador querer um reajuste maior, mas, para isso acontecer, é necessário respeitar a um desses dois pontos: 1. deve estar constado no contrato esse reajuste acima do índice  2. o reajuste acima do índice deve ocorrer na renovação do contrato. É relevante firmar um contrato de pelo menos 3 anos com reajustes anuais pelo índice e outro reajuste ao final dos 3 anos. Por exemplo, se você alugar um apartamento em novembro de 2019, com o período de vigência do contrato de 3 anos significa que em novembro de 2020 e novembro de 2021 você terá um reajuste pelo índice do contrato. Em novembro de 2022 o contrato vence, sendo assim, o locador tem direito de pedir um valor mais alto no aluguel.

Vale ressaltar que um aluguel pode ser reajustado para menos, isso acontece quando o índice que o regula é divulgado com percentagem negativa.

O reajuste de aluguel ocorre por causa da inflação, isso significa que o dinheiro perde valor em relação aos bens. Assim, a revisão é uma forma de reestabelecer essa perda e gerar uma estabilidade para quem recebe o dinheiro. “O Banco Central emite mais moeda do que a demanda. Então, ao longo do tempo vai gerando inflação. Alguns bens aumentam mais do que outros, depende também da questão da oferta e procura. No caso do imóveis, precisa analisar o local, o município, se o mercado está com muitos ou poucos imóveis. Tudo isso vai afetar o reajuste”, explica o economista Luciano Takahashi, da Universidade de São Paulo (USP)

Qualquer imóvel passa por reajuste de aluguel?

Sim, tanto os imóveis residenciais como os comercial passam por reajustes de aluguel, uma vez que o reajuste este está previsto na Lei do Inquilinato. A diferença se dá em relação aos termos constados no contrato e ao índice que foi estipulado para o reajuste.

Índices de ajustes

O aumento de aluguel é regido pela Lei do Inquilinato – uma legislação específica para regular as locações – onde é permitido a utilização de vários índices para reajustar o aluguel, podendo o reajuste ser calculado pelo índice de inflação livremente escolhido pelo locatário e locador. A inflação é a principal causa para os reajustes de aluguéis. Para calcular essa variação, existem índices mercadológicos que podem ser consultados por qualquer indivíduo. 

Atualmente, os índices mais utilizados para reajuste são: IPC (Índice de Preços ao Consumidor – divulgado pela FIPE), IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo – divulgado pelo IBGE), IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna – divulgado pela Fund. Getúlio Vargas), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor – divulgado pelo IBGE) e o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado – divulgado pela Fund. Getúlio Vargas).

Presente na clausula de quase todos os contratos, o IGP-M é o principal índice de reajustes de aluguel no Brasil e, ele é composto por 3 outros índices: IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado), IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) e INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado).

O cálculo para se chegar a um reajuste é bem simples. Primeiramente, é necessário analisar a cláusula de reajuste de aluguel, essa informação deve estar no contrato de locação e o valor do índice estabelecido deve estar previsto nessa cláusula. Com as informações em mãos, basta multiplicar o valor base pelo índice. O resultado será o reajuste a ser somado no aluguel.

É possível simular esse cálculo do reajuste no site do Banco Central. é só clicar AQUI. Basicamente você informa o período de início e final do contrato, escolhe o índice e o sistema calcula automaticamente.

O índice pode ser alterado, desde que aja consentimento de ambas as partes. Essa negociação deve ser feita por escrito para uma maior segurança. Qualquer que seja o índice adotado, deve incidir somente uma vez ao ano (na data de aniversário de contrato), sobre valor em real, sendo proibido reajuste com base no salário mínimo.

Vale ressaltar que a data de aniversário do contrato é aquela em que o contrato foi assinado, não a data do dia fixado para o pagamento do aluguel.

Se for inviável para o locatário o valor do reajuste, uma negociação costuma ser a saída ou, em último caso, é possível a propositura de ação revisional de aluguel.

Concluindo

Entende-se então que não é possível fazer um reajuste com qualquer valor ou índice, e que deve-se sempre respeitar ao período de 1 ano de contrato para que se possa realizar um reajuste. Em todos os casos é importante ter um contrato bem definido, pois ele é um recurso de segurança para todos os envolvidos. Estipule sempre um contrato claro e objetivo para evitar conflitos que podem resultar em brigas judiciais, prejuízos, conflito de interesses e perda de tempo.