Reajuste de aluguel: FGV cria novo índice para atender o mercado de locações residenciais

Você sabe o que é um índice de reajuste de preços? De tempos em tempos os produtos em geral, no mercado de consumo, sofrem alterações em seus valores, seja para mais ou para menos, por diversos fatores. Índices de reajuste como o IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado) ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)  têm o objetivo de dar uma “fotografia” da variação desses preços, fazendo uma amostra em determinados setores do mercado.

  Uma vez compreendida a função do índice, sabemos que o IGP-M sempre foi o índice mais comum a ser utilizado no mercado imobiliário de locações residenciais, ao lado do IPCA e outros índices. Porém, nos últimos anos, este índice, que normalmente capta a variação dos preços de produtos e serviços vinculados ao dólar, teve um aumento considerável em comparação aos demais índices.

  Para se ter uma ideia, no período entre junho de 2020 e junho de 2021, enquanto o IPCA subiu 8%, o IGP-M subiu, em média 37%. Isto significa que um aluguel no valor de R$ 1.000 neste período, se reajustado pelo IPCA, subiria para R$. 1.080, enquanto um aluguel indexado no IGP-M aumentaria para R$ 1.370.

  Para José Francisco Medeiros, diretor da Redeplan, nos últimos anos o setor teve muita dificuldade com relação a um índice de reajuste que expresse a realidade do mercado dos alugueis.

“A variação dos alugueis de um ano para o outro tem sido expressa através, normalmente, do IGPM, e eventualmente do IPCA. Mas estes índices são vinculados à preços que não tem relação direta com as locações. O IGPM, por exemplo, sofre muita variação por conta do dólar. Isso fez com que nós tivéssemos índices com valores muito distorcidos e altos, o que causa grade transtorno no mercado imobiliário. ”, destacou.

Com o objetivo de oferecer um índice que reflita os preços praticados no mercado de alugueis residenciais, a FGV (Fundação Getúlio Vargas) criou, em janeiro deste ano, o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), que vai medir a evolução dos preços de aluguéis no Brasil.

  De acordo com a FGV, a grande inovação do IVAR é que este índice foi feito exclusivamente para acompanhar a variação de alugueis residenciais e, portanto, vai possibilitar uma “fotografia” mais nítida do cenário de oferta e demanda no mercado de locação residencial.

  A divulgação do indicador será mensal e, no lançamento, trará dados de dezembro de 2021.

  O novo índice será calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários, obtidos via empresas administradoras de imóveis, no Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Porto Alegre (RS) e Belo Horizonte (MG).

O novo índice é muito bem-vindo e já traz grandes expectativas ao setor.

“Quando se tem bom senso é mais fácil chegar num ajuste. Porém, muitas vezes uma parte simplesmente exige um índice porque ele foi contratado, sem que ele seja realmente muito justo. O IVAR tem tudo para ajustar isso. Tem tudo para ser um índice que represente melhor essa variação do mercado dos alugueis. Mas ainda é cedo para avaliarmos se realmente ele vai representar bem. Sabemos que ele será captado a partir de variações de índices de alugueis em 4 grandes cidades do Brasil, e só por isso já vão existir variações entre essas grandes cidades e o interior, mas ainda assim, nos parece a melhor solução. Estamos aguardando com muita expectativa o desenvolvimento deste novo índice. ”, afirma José Francisco.

  Embora tenha sido lançado oficialmente este mês, o IVAR fez uso de dados recentes para calcular, de forma retroativa, qual teria sido o valor do indicador mês a mês desde 2018. O objetivo foi construir um histórico que permitisse entender o comportamento do mercado nos últimos anos.

O IVAR terminou 2021 em -0,61%, o que reforça a tese de que, na média de mercado, inquilinos realmente negociaram seus contratos com proprietários no contexto da crise econômica e deixando de lado o que o IGP-M apontava (a alta em todo o ano 2021).

Se o IVAR será o novo indicador adotado em contratos novos e em renegociações de aluguéis, só o mercado vai dizer. Tudo vai depender de como as pessoas irão compreender o novo modelo, e se a proposta irá avançar.